Responsabilidad fiscal sobre bienes inmuebles en caso de enajenación fiduciaria: decisión reciente del STJ y sus implicaciones prácticas.

La transferencia fiduciaria de propiedad como garantía es un instrumento ampliamente utilizado en el mercado financiero, especialmente en operaciones de crédito inmobiliario. Recientemente, la Primera Sección del Tribunal Superior de Justicia (STJ), en el procedimiento de apelación repetitiva (Tema 1.158), resolvió una cuestión relevante sobre la responsabilidad del pago del impuesto predial (IPTU) en estos casos, estableciendo que el deudor fiduciario sigue obligado a pagar el impuesto hasta que el banco acreedor tome posesión efectiva del inmueble.

Esta interpretación tiene importantes implicaciones para deudores, acreedores e incluso las oficinas de registro de la propiedad, lo que refuerza la necesidad de prestar atención a las obligaciones tributarias incluso durante los procedimientos de ejecución. El fundamento central de la decisión reside en la naturaleza misma del IPTU (Impuesto Predial), que, según el artículo 156, inciso I, de la Constitución Federal, se aplica a la propiedad o posesión de bienes inmuebles. Por lo tanto, incluso si el inmueble está vinculado al acreedor como garantía, la plena propiedad solo se consolida tras el otorgamiento de la posesión.

El artículo 34 del Código Tributario Nacional define al contribuyente sujeto al IPTU (Impuesto Predial) como el propietario, el titular del derecho de usufructo o el poseedor del inmueble con intención de poseerlo. El Tribunal Superior de Justicia (STJ), a su vez, reiteró que el acreedor fiduciario no se encuentra en estas hipótesis antes de la consolidación de la propiedad y su toma de posesión, ya que solo ostenta una propiedad resoluble e indirecta, sin intención de ser efectivamente el propietario del inmueble.

Además, la Ley 9.514/1997, en su artículo 27, § 8, ya asignaba expresamente al deudor la obligación de soportar cargas como el impuesto predial (IPTU). Esta responsabilidad fue reforzada por la Ley 14.620/2023, que consolidó la obligación del deudor hasta la toma efectiva de posesión del bien por parte del acreedor.

Un ejemplo práctico de la aplicación de este entendimiento se dio en un caso juzgado por el Tribunal Superior de Justicia (STJ) que involucraba a la Municipalidad de São Paulo y a un banco acreedor fiduciario. La ciudad pretendía cobrar el impuesto predial (IPTU) a la institución financiera sobre un inmueble enajenado fiduciariamente. Sin embargo, el tribunal estatal reconoció la falta de legitimación del banco para ser demandado, entendimiento que fue confirmado por el STJ. El relator del caso, el ministro Teodoro Silva Santos, enfatizó que el acreedor fiduciario solo posee un inmueble resoluble a efectos de garantía y no tiene posesión directa ni animus domini , por lo que no puede ser considerado responsable del impuesto.

Para las oficinas de registro de la propiedad, la decisión refuerza la importancia de mantener los registros actualizados y emitir certificados que reflejen con precisión la situación fiscal de la propiedad. Dado que el deudor sigue siendo responsable del impuesto predial (IPTU) hasta la transferencia efectiva de la propiedad, las oficinas de registro deben informar a los involucrados sobre esta obligación, evitando inconsistencias que podrían generar problemas futuros. Además, el reciente debate sobre la exención de los certificados de liquidación de impuestos en algunos registros de la propiedad podría requerir revisiones, ya que el pago del IPTU por parte del deudor sigue siendo esencial para la regularización de la propiedad.

Para los bancos e instituciones financieras, la interpretación del Tribunal Superior de Justicia (STJ) impone un deber de diligencia en la supervisión del pago del impuesto predial (IPTU) por parte del deudor. Si no se paga el impuesto, la propiedad puede registrarse como morosa, lo que puede dificultar o incluso impedir su venta en caso de ejecución hipotecaria. Por otro lado, los deudores deben ser conscientes de que el impago del IPTU puede dar lugar a la congelación de activos y otras medidas coercitivas, incluso si la propiedad ya está en proceso de recuperación por parte del acreedor.

La decisión del Tribunal Superior de Justicia, al estandarizar la comprensión sobre el tema, contribuye a la reducción de la litigiosidad y aumenta la previsibilidad de las operaciones de crédito con garantías fiduciarias. Sin embargo, su eficacia depende de una coordinación eficiente entre el Poder Judicial, las oficinas de registro y las autoridades fiscales municipales. La modernización de los sistemas de registro y la integración de bases de datos pueden facilitar la verificación de deudas y agilizar los trámites, evitando sorpresas para acreedores y deudores.

En resumen, la sentencia del STJ (Tribunal Superior de Justicia) representa un avance en la consolidación de una jurisprudencia clara sobre la responsabilidad fiscal en la enajenación fiduciaria. Al mismo tiempo, refuerza el papel de los notarios como agentes esenciales para garantizar la seguridad jurídica y la correcta publicidad de los actos registrales. Para que la sentencia surta plenos efectos, es fundamental que todos los implicados —deudores, acreedores y funcionarios judiciales— se ajusten a las nuevas directrices, garantizando así una mayor estabilidad en los mercados inmobiliario y financiero.