PEUC e IPTU Progresista en el Municipio de São Paulo

Los propietarios de hasta 15 (quince) módulos fiscales ubicados en zonas fronterizas podrán legalizar definitivamente sus títulos, con base en el proyecto aprobado por la Comisión de Constitución, Justicia y Ciudadanía (CCJ) el 5 de noviembre de este año. Cada módulo varía de 5 (cinco) a 110 (ciento diez) hectáreas, según el municipio, y la zona fronteriza está definida por la Constitución como de hasta 150 kilómetros de ancho, a lo largo de las fronteras con los países vecinos.

El texto aprobado condiciona la ratificación de los registros inmobiliarios relativos a áreas mayores de 2.500 hectáreas a la aprobación del Congreso Nacional, una disposición que, de hecho, repite lo previsto en el artículo 188, párrafo 1, de la Constitución y deroga la Ley 9871/1999.

Según los términos de la ley derogada, los propietarios tendrían que enviar una solicitud de ratificación al Instituto Nacional de Colonización y Reforma Agraria (INCRA) dentro de 2 (dos) años para legalizar definitivamente el título. Si este plazo transcurre sin una solicitud del interesado, o si no puede cumplir con todos los requisitos estipulados en la ley antes mencionada, el INCRA (Instituto Nacional de Colonización y Reforma Agraria) estaría autorizado a cancelar el título y registrar la propiedad a nombre de la Unión.

El Ayuntamiento de São Paulo comenzó, en la última semana de octubre, a enviar notificaciones a los propietarios de propiedades consideradas ociosas, instruyéndolos a subdividir, construir o hacer un uso racional de la propiedad, bajo pena de sufrir un aumento progresivo en el IPTU (Impuesto Predial) o incluso perder la propiedad de la propiedad si no lo hacen dentro del plazo estipulado.

La Subdivisión, Construcción y Uso Obligatorios (PEUC) es uno de los principales instrumentos introducidos por el Estatuto de la Ciudad (Ley 10.257 de 2001) en la búsqueda del cumplimiento de la función social de la propiedad. La aplicación de este instituto se describe en el Plan Director de cada municipio. En São Paulo, el último Plan Director se publicó el 1 de agosto de 2014, y la función social de la propiedad se aborda en el Artículo 90, I, de dicho plan.

El concepto de la función social de la propiedad existe desde hace tiempo en el ordenamiento jurídico nacional. Sin embargo, su aplicación es lenta, ya que la búsqueda de instrumentos para hacerla verdaderamente eficiente es constante.

La Constitución Federal de 1998 puso fin al histórico debate sobre política urbana, que previamente asignaba responsabilidades excesivas a la Unión, en detrimento de la autonomía municipal. El Artículo 182 determina que los municipios son responsables de promover su transformación y desarrollo, considerando que la expansión urbana ha vulnerado los derechos fundamentales de los seres humanos y la preservación del medio ambiente. El Plan Director es el instrumento de esta conmutación, adaptándose, por supuesto, a las normas generales establecidas por la Unión.

A pesar de la previsibilidad del PEUC en los Planes Directores, así como en el artículo 8 [1] del Estatuto de la Ciudad, no ha habido avances en su implementación. Esto se debe a que la redacción del artículo mencionado puede inducir a creer que la aplicación del PEUC es una facultad discrecional del municipio, que, a través de su Plan Director, puede o no ejercer esta opción. Esta interpretación es errónea, ya que ignora el principio de la función social de la propiedad, condición para su legitimidad. En otras palabras, el municipio debe actuar para garantizar que se respete dicho principio.

La propiedad urbana, en los términos del §2 del artículo 182 de la Constitución Federal, cumple su función cuando cumple los requisitos fundamentales para la organización de la ciudad expresados ​​en el plan director [2]. El ejercicio de la autonomía municipal se expresa a través de una facultad que debe ejercerse, especialmente cuando se trata de defender los derechos fundamentales. Es decir, dadas las evidentes condiciones objetivas, a saber, la valoración excesiva que dificulta el acceso de las personas económicamente desfavorecidas o, alternativamente, la baja oferta de propiedades en el mercado, el municipio debe proporcionar el instrumento adecuado para remediar esta condición, sujeto a inconstitucionalidad por omisión.

El propósito del PEUC, según lo establecido en el Decreto, es estimular el desarrollo urbano y el uso adecuado de las propiedades ubicadas en el municipio. Para tal fin, y con base en los conceptos de propiedades no desarrolladas y no utilizadas contenidos en el artículo 92 del Plan Maestro, determina, como sigue, los plazos y la conducta esperada. Se entiende por propiedades no desarrolladas aquellas con una superficie mayor a 500m² con un coeficiente de utilización igual a 0 [3]; el suelo urbano subutilizado se define como lotes y parcelas con una superficie mayor a 500m² con un coeficiente de utilización menor al mínimo definido en las zonas en las que se ubican [4]. También establece que se consideran sin uso los inmuebles con un coeficiente de utilización igual o superior al establecido en las zonas en que se ubican y que tengan al menos el 60% de su superficie construida desocupada durante más de 1 año [5].

Así, según el Decreto, los propietarios de inmuebles considerados no urbanizados o sin uso deberán, dentro de los plazos que se describen a continuación, prever lo siguiente:

i) 1 año para que los propietarios de inmuebles no urbanizados, no urbanizados o subutilizados, a partir de la fecha de recepción de la notificación, presenten una solicitud de aprobación y ejecución de un proyecto de subdivisión o construcción del inmueble y 2 años para el inicio de las obras, a partir de la fecha de emisión del permiso de construcción, teniendo hasta 5 años para completar la subdivisión del terreno o la construcción; y

ii) 1 año para que los propietarios de inmuebles no urbanizados, a partir de la fecha de recepción de la notificación, ocupen el inmueble, prorrogable por el mismo periodo, si hay necesidad de regularización de la edificación.

Si las obligaciones establecidas en las notificaciones no se cumplen dentro de los plazos determinados por la reglamentación, el Ayuntamiento aplicará las tasas progresivas del IPTU, con un período máximo de 5 años consecutivos, hasta alcanzar la tasa máxima del 15%. La tasa a aplicar será el doble del valor de la aplicada en el año anterior.
Transcurridos 5 años sin que se regularice la obligación de construir, subdividir o utilizar el inmueble, según el caso específico, el municipio podrá proceder a la expropiación del inmueble utilizando títulos de deuda pública como pago.

La notificación se realizará inicialmente en las Zonas Especiales de Interés Social – ZEIS 2, 3 y 5, así como en las áreas dentro del perímetro de la Operación Urbana Centro y la Operación Urbana del Consorcio Água Branca, básicamente, la región central de la capital. Hasta la fecha, 78 inmuebles han sido analizados por el ayuntamiento y considerados ociosos, como se puede ver en la lista publicada [6].

Con la publicación del Decreto 55.638/14, comienza una nueva fase en la que se verificará la legalidad de las construcciones en el municipio con respecto a los derechos de propiedad. Sin embargo, aún hay muchos factores que requieren atención. Por ejemplo, las demoras en la obtención de licencias, los problemas legales con la propiedad y la dificultad para obtener el capital necesario pueden dificultar la densificación en el plazo previsto. Cabe recordar que la creación de vivienda social para personas de bajos ingresos requiere una financiación a gran escala y de alto costo, y también depende del éxito del Sistema Nacional de Vivienda.

La especulación inmobiliaria, que se produce cuando el propietario espera a que la zona se revalorice, acumulando deudas con las autoridades públicas para vender la propiedad a un precio elevado a las constructoras, podría llegar a su fin, ya que, dado el riesgo de perder la propiedad, las propuestas deberán evaluarse con mayor celeridad, sin perjudicar los fondos públicos.