{"id":1158,"date":"2025-04-03T15:56:21","date_gmt":"2025-04-03T18:56:21","guid":{"rendered":"https:\/\/devivocastro.com.br\/?p=1158"},"modified":"2026-01-30T13:33:46","modified_gmt":"2026-01-30T16:33:46","slug":"alienacao-fiduciaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/alienacao-fiduciaria\/","title":{"rendered":"Responsabilidad fiscal sobre bienes inmuebles en caso de enajenaci\u00f3n fiduciaria: decisi\u00f3n reciente del STJ y sus implicaciones pr\u00e1cticas."},"content":{"rendered":"

La transferencia fiduciaria de propiedad como garant\u00eda es un instrumento ampliamente utilizado en el mercado financiero, especialmente en operaciones de cr\u00e9dito inmobiliario. Recientemente, la Primera Secci\u00f3n del Tribunal Superior de Justicia (STJ), en el procedimiento de apelaci\u00f3n repetitiva (Tema 1.158), resolvi\u00f3 una cuesti\u00f3n relevante sobre la responsabilidad del pago del impuesto predial (IPTU) en estos casos, estableciendo que el deudor fiduciario sigue obligado a pagar el impuesto hasta que el banco acreedor tome posesi\u00f3n efectiva del inmueble.<\/span><\/b><\/p>\n

Esta interpretaci\u00f3n tiene importantes implicaciones para deudores, acreedores e incluso las oficinas de registro de la propiedad, lo que refuerza la necesidad de prestar atenci\u00f3n a las obligaciones tributarias incluso durante los procedimientos de ejecuci\u00f3n. El fundamento central de la decisi\u00f3n reside en la naturaleza misma del IPTU (Impuesto Predial), que, seg\u00fan el art\u00edculo 156, inciso I, de la Constituci\u00f3n Federal, se aplica a la propiedad o posesi\u00f3n de bienes inmuebles. Por lo tanto, incluso si el inmueble est\u00e1 vinculado al acreedor como garant\u00eda, la plena propiedad solo se consolida tras el otorgamiento de la posesi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

El art\u00edculo 34 del C\u00f3digo Tributario Nacional define al contribuyente sujeto al IPTU (Impuesto Predial) como el propietario, el titular del derecho de usufructo o el poseedor del inmueble con intenci\u00f3n de poseerlo. El Tribunal Superior de Justicia (STJ), a su vez, reiter\u00f3 que el acreedor fiduciario no se encuentra en estas hip\u00f3tesis antes de la consolidaci\u00f3n de la propiedad y su toma de posesi\u00f3n, ya que solo ostenta una propiedad resoluble e indirecta, sin intenci\u00f3n de ser efectivamente el propietario del inmueble.<\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s, la Ley 9.514\/1997, en su art\u00edculo 27, \u00a7 8, ya asignaba expresamente al deudor la obligaci\u00f3n de soportar cargas como el impuesto predial (IPTU). Esta responsabilidad fue reforzada por la Ley 14.620\/2023, que consolid\u00f3 la obligaci\u00f3n del deudor hasta la toma efectiva de posesi\u00f3n del bien por parte del acreedor.<\/span><\/p>\n

Un ejemplo pr\u00e1ctico de la aplicaci\u00f3n de este entendimiento se dio en un caso juzgado por el Tribunal Superior de Justicia (STJ) que involucraba a la Municipalidad de S\u00e3o Paulo y a un banco acreedor fiduciario. La ciudad pretend\u00eda cobrar el impuesto predial (IPTU) a la instituci\u00f3n financiera sobre un inmueble enajenado fiduciariamente. Sin embargo, el tribunal estatal reconoci\u00f3 la falta de legitimaci\u00f3n del banco para ser demandado, entendimiento que fue confirmado por el STJ. El relator del caso, el ministro Teodoro Silva Santos, enfatiz\u00f3 que el acreedor fiduciario solo posee un inmueble resoluble a efectos de garant\u00eda y no tiene posesi\u00f3n directa ni\u00a0<\/span>animus domini<\/span><\/i>\u00a0, por lo que no puede ser considerado responsable del impuesto.<\/span><\/p>\n

Para las oficinas de registro de la propiedad, la decisi\u00f3n refuerza la importancia de mantener los registros actualizados y emitir certificados que reflejen con precisi\u00f3n la situaci\u00f3n fiscal de la propiedad. Dado que el deudor sigue siendo responsable del impuesto predial (IPTU) hasta la transferencia efectiva de la propiedad, las oficinas de registro deben informar a los involucrados sobre esta obligaci\u00f3n, evitando inconsistencias que podr\u00edan generar problemas futuros. Adem\u00e1s, el reciente debate sobre la exenci\u00f3n de los certificados de liquidaci\u00f3n de impuestos en algunos registros de la propiedad podr\u00eda requerir revisiones, ya que el pago del IPTU por parte del deudor sigue siendo esencial para la regularizaci\u00f3n de la propiedad.<\/span><\/p>\n

Para los bancos e instituciones financieras, la interpretaci\u00f3n del Tribunal Superior de Justicia (STJ) impone un deber de diligencia en la supervisi\u00f3n del pago del impuesto predial (IPTU) por parte del deudor. Si no se paga el impuesto, la propiedad puede registrarse como morosa, lo que puede dificultar o incluso impedir su venta en caso de ejecuci\u00f3n hipotecaria. Por otro lado, los deudores deben ser conscientes de que el impago del IPTU puede dar lugar a la congelaci\u00f3n de activos y otras medidas coercitivas, incluso si la propiedad ya est\u00e1 en proceso de recuperaci\u00f3n por parte del acreedor.<\/span><\/p>\n

La decisi\u00f3n del Tribunal Superior de Justicia, al estandarizar la comprensi\u00f3n sobre el tema, contribuye a la reducci\u00f3n de la litigiosidad y aumenta la previsibilidad de las operaciones de cr\u00e9dito con garant\u00edas fiduciarias. Sin embargo, su eficacia depende de una coordinaci\u00f3n eficiente entre el Poder Judicial, las oficinas de registro y las autoridades fiscales municipales. La modernizaci\u00f3n de los sistemas de registro y la integraci\u00f3n de bases de datos pueden facilitar la verificaci\u00f3n de deudas y agilizar los tr\u00e1mites, evitando sorpresas para acreedores y deudores.<\/span><\/p>\n

En resumen, la sentencia del STJ (Tribunal Superior de Justicia) representa un avance en la consolidaci\u00f3n de una jurisprudencia clara sobre la responsabilidad fiscal en la enajenaci\u00f3n fiduciaria. Al mismo tiempo, refuerza el papel de los notarios como agentes esenciales para garantizar la seguridad jur\u00eddica y la correcta publicidad de los actos registrales. Para que la sentencia surta plenos efectos, es fundamental que todos los implicados \u2014deudores, acreedores y funcionarios judiciales\u2014 se ajusten a las nuevas directrices, garantizando as\u00ed una mayor estabilidad en los mercados inmobiliario y financiero.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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