{"id":292,"date":"2014-11-18T14:47:33","date_gmt":"2014-11-18T16:47:33","guid":{"rendered":"http:\/\/dvwca.com.br\/?p=292"},"modified":"2026-01-27T12:23:20","modified_gmt":"2026-01-27T15:23:20","slug":"peuc-e-iptu-progressivo-no-municipio-de-sao-paulo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/peuc-e-iptu-progressivo-no-municipio-de-sao-paulo\/","title":{"rendered":"PEUC e IPTU Progresista en el Municipio de S\u00e3o Paulo"},"content":{"rendered":"

Los propietarios de hasta 15 (quince) m\u00f3dulos fiscales ubicados en zonas fronterizas podr\u00e1n legalizar definitivamente sus t\u00edtulos, con base en el proyecto aprobado por la Comisi\u00f3n de Constituci\u00f3n, Justicia y Ciudadan\u00eda (CCJ) el 5 de noviembre de este a\u00f1o. Cada m\u00f3dulo var\u00eda de 5 (cinco) a 110 (ciento diez) hect\u00e1reas, seg\u00fan el municipio, y la zona fronteriza est\u00e1 definida por la Constituci\u00f3n como de hasta 150 kil\u00f3metros de ancho, a lo largo de las fronteras con los pa\u00edses vecinos.<\/span><\/p>\n

El texto aprobado condiciona la ratificaci\u00f3n de los registros inmobiliarios relativos a \u00e1reas mayores de 2.500 hect\u00e1reas a la aprobaci\u00f3n del Congreso Nacional, una disposici\u00f3n que, de hecho, repite lo previsto en el art\u00edculo 188, p\u00e1rrafo 1, de la Constituci\u00f3n y deroga la Ley 9871\/1999.<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan los t\u00e9rminos de la ley derogada, los propietarios tendr\u00edan que enviar una solicitud de ratificaci\u00f3n al Instituto Nacional de Colonizaci\u00f3n y Reforma Agraria (INCRA) dentro de 2 (dos) a\u00f1os para legalizar definitivamente el t\u00edtulo. Si este plazo transcurre sin una solicitud del interesado, o si no puede cumplir con todos los requisitos estipulados en la ley antes mencionada, el INCRA (Instituto Nacional de Colonizaci\u00f3n y Reforma Agraria) estar\u00eda autorizado a cancelar el t\u00edtulo y registrar la propiedad a nombre de la Uni\u00f3n.<\/span><\/p>\n

El Ayuntamiento de S\u00e3o Paulo comenz\u00f3, en la \u00faltima semana de octubre, a enviar notificaciones a los propietarios de propiedades consideradas ociosas, instruy\u00e9ndolos a subdividir, construir o hacer un uso racional de la propiedad, bajo pena de sufrir un aumento progresivo en el IPTU (Impuesto Predial) o incluso perder la propiedad de la propiedad si no lo hacen dentro del plazo estipulado.<\/span><\/p>\n

La Subdivisi\u00f3n, Construcci\u00f3n y Uso Obligatorios (PEUC) es uno de los principales instrumentos introducidos por el Estatuto de la Ciudad (Ley 10.257 de 2001) en la b\u00fasqueda del cumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad. La aplicaci\u00f3n de este instituto se describe en el Plan Director de cada municipio. En S\u00e3o Paulo, el \u00faltimo Plan Director se public\u00f3 el 1 de agosto de 2014, y la funci\u00f3n social de la propiedad se aborda en el Art\u00edculo 90, I, de dicho plan.<\/span><\/p>\n

El concepto de la funci\u00f3n social de la propiedad existe desde hace tiempo en el ordenamiento jur\u00eddico nacional. Sin embargo, su aplicaci\u00f3n es lenta, ya que la b\u00fasqueda de instrumentos para hacerla verdaderamente eficiente es constante.<\/span><\/p>\n

La Constituci\u00f3n Federal de 1998 puso fin al hist\u00f3rico debate sobre pol\u00edtica urbana, que previamente asignaba responsabilidades excesivas a la Uni\u00f3n, en detrimento de la autonom\u00eda municipal. El Art\u00edculo 182 determina que los municipios son responsables de promover su transformaci\u00f3n y desarrollo, considerando que la expansi\u00f3n urbana ha vulnerado los derechos fundamentales de los seres humanos y la preservaci\u00f3n del medio ambiente. El Plan Director es el instrumento de esta conmutaci\u00f3n, adapt\u00e1ndose, por supuesto, a las normas generales establecidas por la Uni\u00f3n.<\/span><\/p>\n

A pesar de la previsibilidad del PEUC en los Planes Directores, as\u00ed como en el art\u00edculo 8 [1] del Estatuto de la Ciudad, no ha habido avances en su implementaci\u00f3n. Esto se debe a que la redacci\u00f3n del art\u00edculo mencionado puede inducir a creer que la aplicaci\u00f3n del PEUC es una facultad discrecional del municipio, que, a trav\u00e9s de su Plan Director, puede o no ejercer esta opci\u00f3n. Esta interpretaci\u00f3n es err\u00f3nea, ya que ignora el principio de la funci\u00f3n social de la propiedad, condici\u00f3n para su legitimidad. En otras palabras, el municipio debe actuar para garantizar que se respete dicho principio.<\/span><\/p>\n

La propiedad urbana, en los t\u00e9rminos del \u00a72 del art\u00edculo 182 de la Constituci\u00f3n Federal, cumple su funci\u00f3n cuando cumple los requisitos fundamentales para la organizaci\u00f3n de la ciudad expresados \u200b\u200ben el plan director [2]. El ejercicio de la autonom\u00eda municipal se expresa a trav\u00e9s de una facultad que debe ejercerse, especialmente cuando se trata de defender los derechos fundamentales. Es decir, dadas las evidentes condiciones objetivas, a saber, la valoraci\u00f3n excesiva que dificulta el acceso de las personas econ\u00f3micamente desfavorecidas o, alternativamente, la baja oferta de propiedades en el mercado, el municipio debe proporcionar el instrumento adecuado para remediar esta condici\u00f3n, sujeto a inconstitucionalidad por omisi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

El prop\u00f3sito del PEUC, seg\u00fan lo establecido en el Decreto, es estimular el desarrollo urbano y el uso adecuado de las propiedades ubicadas en el municipio. Para tal fin, y con base en los conceptos de propiedades no desarrolladas y no utilizadas contenidos en el art\u00edculo 92 del Plan Maestro, determina, como sigue, los plazos y la conducta esperada. Se entiende por propiedades no desarrolladas aquellas con una superficie mayor a 500m\u00b2 con un coeficiente de utilizaci\u00f3n igual a 0 [3]; el suelo urbano subutilizado se define como lotes y parcelas con una superficie mayor a 500m\u00b2 con un coeficiente de utilizaci\u00f3n menor al m\u00ednimo definido en las zonas en las que se ubican [4]. Tambi\u00e9n establece que se consideran sin uso los inmuebles con un coeficiente de utilizaci\u00f3n igual o superior al establecido en las zonas en que se ubican y que tengan al menos el 60% de su superficie construida desocupada durante m\u00e1s de 1 a\u00f1o [5].<\/span><\/p>\n

As\u00ed, seg\u00fan el Decreto, los propietarios de inmuebles considerados no urbanizados o sin uso deber\u00e1n, dentro de los plazos que se describen a continuaci\u00f3n, prever lo siguiente:<\/span><\/p>\n

i) 1 a\u00f1o para que los propietarios de inmuebles no urbanizados, no urbanizados o subutilizados, a partir de la fecha de recepci\u00f3n de la notificaci\u00f3n, presenten una solicitud de aprobaci\u00f3n y ejecuci\u00f3n de un proyecto de subdivisi\u00f3n o construcci\u00f3n del inmueble y 2 a\u00f1os para el inicio de las obras, a partir de la fecha de emisi\u00f3n del permiso de construcci\u00f3n, teniendo hasta 5 a\u00f1os para completar la subdivisi\u00f3n del terreno o la construcci\u00f3n; y<\/span><\/p>\n

ii) 1 a\u00f1o para que los propietarios de inmuebles no urbanizados, a partir de la fecha de recepci\u00f3n de la notificaci\u00f3n, ocupen el inmueble, prorrogable por el mismo periodo, si hay necesidad de regularizaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Si las obligaciones establecidas en las notificaciones no se cumplen dentro de los plazos determinados por la reglamentaci\u00f3n, el Ayuntamiento aplicar\u00e1 las tasas progresivas del IPTU, con un per\u00edodo m\u00e1ximo de 5 a\u00f1os consecutivos, hasta alcanzar la tasa m\u00e1xima del 15%. La tasa a aplicar ser\u00e1 el doble del valor de la aplicada en el a\u00f1o anterior.<\/span>
\nTranscurridos 5 a\u00f1os sin que se regularice la obligaci\u00f3n de construir, subdividir o utilizar el inmueble, seg\u00fan el caso espec\u00edfico, el municipio podr\u00e1 proceder a la expropiaci\u00f3n del inmueble utilizando t\u00edtulos de deuda p\u00fablica como pago.<\/span><\/p>\n

La notificaci\u00f3n se realizar\u00e1 inicialmente en las Zonas Especiales de Inter\u00e9s Social \u2013 ZEIS 2, 3 y 5, as\u00ed como en las \u00e1reas dentro del per\u00edmetro de la Operaci\u00f3n Urbana Centro y la Operaci\u00f3n Urbana del Consorcio \u00c1gua Branca, b\u00e1sicamente, la regi\u00f3n central de la capital. Hasta la fecha, 78 inmuebles han sido analizados por el ayuntamiento y considerados ociosos, como se puede ver en la lista publicada [6].<\/span><\/p>\n

Con la publicaci\u00f3n del Decreto 55.638\/14, comienza una nueva fase en la que se verificar\u00e1 la legalidad de las construcciones en el municipio con respecto a los derechos de propiedad. Sin embargo, a\u00fan hay muchos factores que requieren atenci\u00f3n. Por ejemplo, las demoras en la obtenci\u00f3n de licencias, los problemas legales con la propiedad y la dificultad para obtener el capital necesario pueden dificultar la densificaci\u00f3n en el plazo previsto. Cabe recordar que la creaci\u00f3n de vivienda social para personas de bajos ingresos requiere una financiaci\u00f3n a gran escala y de alto costo, y tambi\u00e9n depende del \u00e9xito del Sistema Nacional de Vivienda.<\/span><\/p>\n

La especulaci\u00f3n inmobiliaria, que se produce cuando el propietario espera a que la zona se revalorice, acumulando deudas con las autoridades p\u00fablicas para vender la propiedad a un precio elevado a las constructoras, podr\u00eda llegar a su fin, ya que, dado el riesgo de perder la propiedad, las propuestas deber\u00e1n evaluarse con mayor celeridad, sin perjudicar los fondos p\u00fablicos.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Los propietarios de hasta 15 (quince) m\u00f3dulos fiscales ubicados en zonas fronterizas podr\u00e1n legalizar definitivamente sus t\u00edtulos, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1660,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-292","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-noticia"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/292","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=292"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/292\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1943,"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/292\/revisions\/1943"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1660"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=292"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=292"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/devivo.letsite.com.br\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=292"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}