Responsabilidad concurrente por deudas de condominio

El Tribunal Superior de Justicia (STJ) y la afirmación del carácter real de la obligación.

La Segunda Sección del STJ, en una sentencia reciente dictada por la ministra Isabel Gallotti, reiteró un principio fundamental para la dinámica de las relaciones condominales: en los casos en que el contrato de promesa de compraventa no se inscribió en el registro civil, tanto el vendedor como el comprador del inmueble pueden ser considerados responsables del pago de las cuotas condominales adeudadas tras la toma de posesión del comprador.

Esta decisión reabre el debate sobre la aplicación del Tema 886 de recursos reiterados y sobre el carácter real de las obligaciones condominales, lo que requiere un análisis técnico, pero accesible, dada la relevancia práctica de la controversia para el mercado inmobiliario y la administración de condominios.

El caso: Promesa de compraventa, posesión e incumplimiento.

El caso específico involucraba a una empresa de vivienda pública que, en 1985, prometió vender una propiedad a una pareja, quien tomó posesión de la misma. Entre 1987 y 1996, la propiedad generó deudas condominales impagas. La asociación de propietarios interpuso una acción de cobro contra los compradores, obteniendo una sentencia favorable.

Sin embargo, dado que los bienes de los deudores eran insuficientes para satisfacer la ejecución, la asociación solicitó el embargo de la propiedad, aún registrada a nombre de la empresa. La empresa, a su vez, presentó objeciones de terceros, alegando falta de legitimación para ser considerada responsable de la deuda, dado que ya no tenía la posesión de la propiedad. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia (STJ) denegó el recurso de la empresa, confirmando el embargo de la propiedad.

Tema 886: ¿Interpretación literal o finalista?

La defensa de la empresa se basó en una de las tesis establecidas en el Tema 886, que establece que, si la asociación de propietarios tiene conocimiento de la toma de posesión del comprador, se exime de responsabilidad al vendedor. Sin embargo, el ponente consideró que tal entendimiento no puede aplicarse automáticamente, bajo pena de distorsionar la naturaleza de la obligación del condominio.

Según Gallotti, la sentencia reiterada no abordó suficientemente la cuestión desde la perspectiva de la obligación de propiedad real , que es independiente de la relación contractual entre particulares y surge de la propia titularidad del derecho real. Por lo tanto, una promesa de venta sin registro no exime al propietario formal de la obligación del condominio.

Obligación de propiedad real y protección del interés colectivo

El ministro fue categórico al afirmar que el condominio, como acreedor de una obligación de propiedad real , no puede estar sujeto al acuerdo privado entre comprador y vendedor. Esta es una deuda que está vinculada a la propiedad, y no a la persona específica que la ocupa.

Esta perspectiva preserva la función social del condominio, asegurando que las cargas derivadas de la propiedad se cumplan, incluso ante omisiones o ineficacia formal de los contratos privados. Permitir que el condominio ejecute la hipoteca sobre su propia propiedad, independientemente de la ocupación real, es una medida que asegura el pago y evita sobrecargar a los demás propietarios del condominio.

La teoría de la doble obligación: entre la deuda y la responsabilidad

La sentencia también recuerda la contribución doctrinal del ministro Paulo de Tarso Sanseverino (REsp No. 1,442,840/PR), quien propuso la aplicación de la teoría de la doble obligación: el comprador, en posesión de la propiedad, es el deudor directo de la deuda, mientras que el propietario registrado sigue siendo patrimonialmente responsable, precisamente porque tiene el título formal de la propiedad.

Por lo tanto, la responsabilidad es compartida: el comprador es responsable del uso y disfrute de la propiedad, mientras que el vendedor no puede eximirse de la ejecución hipotecaria hasta que transfiera formalmente la propiedad a través del registro. La separación entre deuda y responsabilidad, en este contexto, permite una solución más equilibrada, compatible con la realidad jurídica y material del condominio.

Prevalencia de la seguridad jurídica y la solidaridad condominal.

La decisión de la Segunda Sección del Tribunal Superior de Justicia (STJ) reafirma la prevalencia del interés colectivo sobre los acuerdos privados informales. Al reconocer la legitimidad pasiva concurrente entre comprador y vendedor, el Tribunal salvaguarda la naturaleza real de la obligación y garantiza la efectividad de la ejecución de la deuda condominal.

La postura adoptada es coherente con los principios que rigen la propiedad y la convivencia en condominio, especialmente la protección de la comunidad de propietarios frente al riesgo de impago. En resumen, no se trata solo de quién debe, sino de quién es responsable; en este caso, la propiedad y su propietario registrado no pueden quedar exentos de la obligación legal que les incumbe.

–

Casos: Recursos Especiales n.º 1.910.280 y 1.442.840.

Información: STJ.